Hubungi Kami di WA 08-951-951-3333

Tesis Notaris : Akta Notaris dalam Peralihan Hak Atas Tanah yg telah Habis Masa Berlakunya

Judul Tesis : Akta Notaris dalam Peralihan Hak Atas Tanah yang telah Habis Masa Berlakunya

 

A. Latar Belakang

Hak Guna Bangunan merupakan salah satu contoh hak atas tanah dari hak primer, disamping Hak Pakai, dan Hak Guna Usaha, yang mempunyai jangka waktu. Hak Guna Bangunan memiliki jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dimana proses peralihan haknya memerlukan peran fungsi Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam membuat akta otentik. Berbeda dengan tanah Hak Milik yang tidak memiliki jangka waktu dan merupakan hak atas tanah yang terkuat dan terpenuh, tanah dengan status Hak Guna Bangunan, apabila jangka waktunya telah habis maka tanah tersebut tidak dapat dialihkan oleh pemiliknya karena statusnya demi hukum telah menjadi tanah negara.

Tanah yang berstatus tanah Negara tidak dapat dialihkan atau diperjualbelikan oleh pemegang hak yang lama kepada pihak lain. Dalam kondisi seperti ini diperlukan fungsi Notaris untuk membuat akta otentik untuk dapat melaksanakan proses peralihan tersebut, namun pada kenyataannya di masyarakat tidak semuanya memahami fungsi akta Notaris seperti apa yang dapat melangsungkan proses peralihan hak atas tanah yang telah habis masa berlakunya. Sehingga timbullah pertanyaan, mengapa hak atas tanah yang telah habis masa berlakunya terkadang menimbulkan hambatan bagi pemiliknya untuk mengalihkannya dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Berdasarkan pokok pikiran tersebut dan keingintahuan penulis mengenai permasalahan hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktunya tersebut diatas, maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian dalam rangka penyusunan tesis dengan judul: “Akta Notaris Dalam Peralihan Hak Atas Tanah yang Telah Habis Masa Berlakunya”.

B. Pokok Permasalahan

  1. Bagaimanakah cara suatu hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktunya dapat dialihkan?
  2. Bagaimanakah tata cara untuk mendapatkan hak baru bagi pihak penerima peralihan hak atas tanah yang sudah berakhir tersebut?

 

C. Akta Jual Beli Bangunan Rumah dan Pengoperan Hak Prioritas

Landasan Hukum Agraria di Indonesia

Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria yang diberlakukan pada tanggal 24 September 1960, hukum tanah di Indonesia bersifat pluralistis dimana terdapat beragam hukum ya ng berlaku. Hukum tanah yang kita kenal pada saat itu yaitu:

  1. Hukum Tanah Adat
  2. Hukum Tanah Barat

 

Peristiwa hukum

Peristiwa hukum adalah suatu keadaan atau kegiatan yang menyebabkan beralihnya suatu hak atas tanah kepada pihak ketiga, seperti contohnya terjadinya kematian seseorang maka demi hukum orang yang meninggal tersebut menjadi pewaris atas harta yang ditinggalkan, sedangkan ketika warisan terbuka, yang berhak menerima warisan otomatis menjadi ahli waris. Peralihan hak tersebut kepada para ahliwaris, siapa-siapa yang termasuk ahliwaris, berapa bagian masing-masing dan bagaimana cara pembagiannya, diatur oleh Hukum Waris almarhum pemegang hak yang bersangkutan, bukan oleh Hukum Tanah.

Kewenangan Notaris

Kewenangan utama Notaris adalah membuat akta otentik. Otentisitas dari akta tersebut menjadikan Notaris sebagai Pejabat Umum (Openbaar Ambtenaar), sehingga dengan demikian akta yang dibuat oleh Notaris dalam kedudukannya tersebut memperoleh sifat akta otentik seperti yang dimaksud pasal 1868 Kitab Undang-undang Hukum Perdata: “suatu akta otentik ialah suatu akta yang didalam bentuk yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta dibuatnya..”

 

D. Metode Penelitian

Dalam penelitan kajian ilmu hukum ini penulis menggunakan ilmu hukum normatif. Pada penelitian hukum yuridis normatif, bahan pustaka merupakan data dasar yang dalam penelitian digolongkan sebagai data sekunder.

Jenis data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data sekunder yaitu data yang diperoleh dari kepustakaan.

Data-data dalam penelitian ini yaitu dokumen berupa akta Notaris, Surat Keputusan, dan Sertipikat akan diolah dan dianalisa secara kualitatif.

 

E. Kesimpulan Tesis

1. Suatu hak atas tanah yang telah habis masa berlakunya dapat dialihkan dengan menggunakan akta Notaris.

Suatu hak atas tanah yang telah habis masa berlakunya dapat dialihkan dengan menggunakan akta Notaris dengan substansi mengalihkan bangunan atau rumah tinggal yang ada diatasnya dan mengalihkan atau mengoperkan hak prioritas yang dimiliki oleh bekas pemegang hak atas tanah kepada pihak lain. Judul akta yang dapat dibuat oleh Notaris adalah Akta Jual Beli dan Pengoperan Hak Prioritas. Kewenangan Notaris dalam membuat akta ini berdasarkan Pasal 15 ayat (1) dan (2) huruf f Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris. Dalam hal ini peralihan haknya tidak dapat dilakukan dihadapan PPAT karena kewenangan PPAT adalah membuat 8 jenis akta, sehingga dibutuhkan kewenangan Notaris dalam membuat Akta Jual Beli dan Pengoperan Hak Prioritas.

 

2. Tata cara untuk mendapatkan hak baru bagi pihak penerima peralihanhak atas tanah yang sudah berakhir.

Peralihan hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktunya sehingga tanahnya berubah statusnya menjadi tanah negara, mengakibatkan Pihak Kedua harus melakukan permohonan atas peralihan hak atas tanah dan pendaftaran tanah. Pengajuan permohonan harus dilakukan kepada kewenangan yang tepat pula, untuk itu pentingnya diketahui Kewenangan Badan Pertanahan Nasional dalam memberikan Hak Atas Tanah dan pelimpahan kewenangannya. Pada dasarnya semua pemberian hak atas tanah negara merupakan kewenangan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, namun demi efektifitas dan efisiensi maka didistribusikanlah kewenangan tersebut kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dan Kepala Kantor Wilayah Pertanahan Propinsi, masing-masing dibedakan berdasarkan luas tanah sebagai objek hak atas tanah.

 

Contoh Tesis Notaris

  1. Akta Notaris dalam Peralihan Hak Atas Tanah yang telah Habis Masa Berlakunya = Notary Deed For The Transfer Of An Expired Land Title
  2. Analisis Hukum terhadap Akta Notaris Berupa Akta Jual Beli dan Pelepasan Hak Atas Tanah Sebagai Alas Hak untuk Mengajukan Permohonan Hak Guna Bangunan yang Jangka Waktunya telah Berakhir
  3. Analisis Yuridis Tentang Kewajiban dan Tanggung Jawab Notaris dalam Memberikan Pelayanan Sosial Sehubungan dengan Pelaksanaan Jabatannya
  4. Asas Praduga Sah Bagi Notaris terhadap Akta yang Dibuatnya – Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor 1099 KPid2010
  5. Dugaan Pelanggaran Kode Etik Perkumpulan Ikatan Notaris Indonesia (Ini) Dihubungkan dengan Undang-Undang Jabatan Notaris (Studi Kasus Kongres Ini Xxi)
  6. Implikasi Hukum Terhadap Notaris yang Dinyatakan Pailit Ditinjau dari Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris
  7. Keabsahan Perbuatan Hukum oleh Pihak yang Terkait Perkara Pidana Melalui Akta Notaris
  8. Kesaksian Notaris didalam Proses Peradilan Serta Kaitannya dengan Kewajiban Ingkar Notaris (Verschoningsplicht)
  9. Kewajiban Pelaksanaan Prinsip Keterbukaan dan Rahasia Jabatan pada Notaris Pasar Modal dalam Hal Penawaran Umum Saham
  10. Kewajiban Pelaksanaan Prinsip Keterbukaan dan Rahasia Jabatan pada Notaris Pasar Modal dalam Hal Penawaran Umum Saham
  11. Pengawasan Terhadap Notaris yang Berkegiatan di Bidang Pasar Modal Pasca Diundangkannya Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan
  12. Peran Advokat dalam Pemeriksaan Majelis Pengawas Notaris = Advocates Role In Examination Council Supervisory Notary
  13. Peran Dan Wewenang Notaris dalam Memberikan Penyuluhan Hukum Ditinjau dari Undang Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris
  14. Peran Notaris dalam Pelaksanaan Pengambilalihan Aset Debitur (Ayda) Sebagai Alternatif Penyelesaian Kredit Macet pada Bank
  15. Peran Notaris Dalam Pemungutan Pajak Atas Tanah dan Atau Bangunan
  16. Peranan Majelis Pengawas Daerah Notaris dalam Sidang Pelaksanaan Pemeriksaan Dugaan Pelanggaran Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris
  17. Peranan Notaris dalam Memberikan Perlindungan Hukum terhadap Konsumen Kredit Pemilikan Rumah Melalui Perjanjian Baku Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen
  18. Peranan Notaris dan Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Proses Penyesuaian Perubahan Anggaran Dasar Pt. Tjitajam _ Putusan Nomor
  19. Tanggung Jawab dan Perlindungan Notaris Selaku PPAT Atas Pembatalan Aktanya oleh Pengadilan – Studi Kasus Putusan Mahkamah Agung Tanggal 1 Agustus 2007 No. 480 KPdt2007
  20. Tanggung Jawab Notaris Terhadap Akta Relaas yang Cacat- Analisa Terhadap Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia Nomor- 272kPid2010 Tanggal 10 Juni 2009
  21. Tinjauan Yuridis Akta Perjanjian Kerjasama Bersyarat – Studi Kasus Putusan Majelis Pengawas Pusat Notaris Tanggal 2 Februari 2007 Nomor – 01BMj
  22. Tinjauan Yuridis Mengenai Pelanggaran Hukum yang Dilakukan oleh Notaris Dalam Tanggung Jawabnya Sebagai Pejabat Umum dan Keabsahan Akta yang Dibuatnya – Studi Kasus Putusan Majelis Pengawas Pusat Notar
  23. Tinjauan Yuridis Mengenai Pentingnya Pembacaan Akta Dihadapan Para Pihak – Studi Kasus Putusan Majelis Pengawas Wilayah Notaris Jawa Barat Tanggal 26 Pebruari 2007 No. 129Mpw-Jabar2007
  24. Tinjauan Yuridis Mengenai Peran Werda Notaris Sebagai Anggota Biasa Ikatan Notaris Indonesia
  25. Tinjauan Yuridis Penyuluhan Hukum oleh Notaris Melalui Internet
  26. Tinjauan Yuridis Terhadap Fungsi dan Kewenangan Majelis Pengawas Notaris dan Dewan Kehormatan Ikatan Notaris Indonesia terhadap Pelanggaran Perilaku Notaris
  27. Urgensi Penerapan Tindak Pidana Notaris (TPN) Berkaitan dengan Ketiadaan Sanksi Pidana dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan Notaris